아파트 분양은 청약 일정을 알아보는 것부터 청약 신청 방법, 청약 대금 결제, 입주까지 다양한 절차를 거치는데요, 아파트 청약 절차를 단계별로 방법을 알아보고 주의할 점까지 확인해보도록 하겠습니다.
아파트 청약 절차
아파트 분양 알아보기
가장 먼저 해야 하는 것은 분양 하는 아파트를 알아보는 것입니다. 분양 아파트를 알아볼 때 목적이 실거주인지 투자 목적인지 구분하여 접근하는 것이 좋습니다. 만약 실거주가 목적이라면 직장과의 통근거리, 입지, 교통 호재 등을 고려하여 주거하고 싶은 지역을 어느 정도 선정해 놓는 것이 수월합니다. 아파트 청약 일정은 청약홈 첫화면에서 '청약캘린더' 메뉴를 통해 확인이 가능합니다. 다만, 청약홈 홈페이지를 매번 접속하는 것은 번거롭기 때문에 분양알리미, 부동산114, 토스 주택 청약 공고, LH 청약센터 등 알림을 설정해두면 푸시가 오는 어플이 많기 때문에 사용자가 보기 편한 것을 하나 선택하여 활용할 것을 추천합니다.
입주자 모집공고 확인
청약을 진행하기 전에 입주자를 모집하는 공고를 진행합니다. 입주자 모집공고는 평형, 타입, 분양가, 커뮤니티 시설 등 중요한 정보를 포함하고 있습니다. 특히, 청약과 관련된 특별공급과 일반공급의 지원 자격 요건에 대해 안내가 되어 있어 자격 기준에 부합하는지 잘 판단해야합니다. 만약 자격 요건이 충족되지 않아 당첨이 되었는데 부적격 판단을 받는 경우 당첨 취소와 함께 청약 재당첨 제한 패널티를 받을 수 있습니다.
청약 부적격으로 인한 재당첨 제한
- 수도권 또는 투기과열지구, 청약과열지구 : 청약 당첨일로부터 1년
- 비규제 지역 : 청약 당첨일로부터 6개월
- 청약위축지역 : 청약 당첨일로부터 3개월
청약 신청
청약의 종류에는 특별공급, 일반공급(1순위, 2순위), 무순위/잔여세대, 취소 후 재공급으로 4자기 유형이 있습니다.
청약의 진행 순서는 특별공급→일반공급→무순위/잔여세대(미분양, 취소 후 재공급)의 순서로 진행됩니다. 당첨 확률이 제일 높은 특별공급을 진행할 수 있으면 가장 좋겠지만 각 단계마다 조건이 다르기 때문에 본인이 해당하는 공급 유형을 파악하는 것이 중요합니다.
특별공급
특별공급의 자격 요건은 민간분양, 공공분양, 국민주택의 유형에 따라 조건이 다르기 때문에 부적격 되지 않도록 잘 파악하는 것이 좋습니다.
국민주택: 공공기관이 짓거나 공공의 도움을 받아 지은 주택(ex. LH)
공공분양: 공공택지에 국민주택을 지어 분양하는 주택
공공분양도 국민주택에 해당하며 아래 3가지 유형으로 나뉩니다.
- 나눔형 : 분양가를 시세의 70% 이하로 낮추도 시세차익 30%를 공공과 나누는 형태 (최저 연1.9% 이자의 대출 제공)
- 선택형 : 6년간 임대로 거주한 후 분양 여부를 결정하는 형태 (최저 1.7% 이자의 대출 제공)
- 일반형 : 시세 80% 수준의 형태
특별공급은 신혼부부, 다자녀, 국가유공자, 노부모 부양자, 신생아 출산 등 정책에 있어 배려가 필요한 계층에게 주택을 우선적으로 공급 받을 수 있도록 지원해주는 제도입니다. 일반공급에 비해 당첨 확률이 높지만 정책적으로 우선 대상이 되기 때문에 조건을 충족해야 합니다.
생애최초 주택구입 특별공급
민간분양, 국민주택, 공공분양 공통 자격 요건
- 생애최초로 주택을 구입하려는 무주택 세대구성원
- 공고일 기준으로 5년 이상 소득세를 납부한 근로자 또는 개인사업자
- 공고일 기준 근로자 또는 개인사업자가 아니라면 공고일로부터 1년전까지의 기간동안 소득세를 납부한 실적 필요
- 규제 지역의 경우 일반공급 1순위 자격 충족
- 부동산 가액 2억 1550만원 이하, 차량가액 3683만원 이하
- 청약통장 저축액 600만 원 이상
- 부동산 가액 3억 3100만원 이하 또는 소득기준 충족 (2조건 중 1충족)
- 1인 가구(주민등록등본 직계존속 등재 없을 시) 60㎡이하 청약 가능
- 소득기준
| 구분 | 국민주택 | |
| 신생아 일반공급 | 100% 이하 | |
| 신생아 우선공급 | 100% 초과 130%이하 | |
| 우선공급 | 100% 이하 | |
| 일반공급 | 100% 초과 130%이하 |
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| 추첨공급 | 기혼 또는 미혼인 자녀가 있는 경우 | 130% 초과하나, 자산 기준 충족 |
| 1인가구 | 130% 이하 (또는 자산 기준 충족) |
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- 부동산 가액 3억 3100만원 이하 또는 소득기준 충족 (2조건 중 1 충족)
- 1인 가구(주민등록등본 직계존속 등재 없을 시) 60㎡이하 청약 가능
- 소득기준
| 구분 | 민간분양 | |
| 신생아 일반공급 | 130% 이하 | |
| 신생아 우선공급 | 130% 초과 160%이하 | |
| 우선공급 | 130% 이하 | |
| 일반공급 | 130% 초과 160%이하 |
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| 추첨공급 | 기혼 또는 미혼인 자녀가 있는 경우 | 160% 초과하나, 자산 기준 충족 |
| 1인가구 | 160% 이하 (또는 자산 기준 충족) |
|
- 기혼 또는 미혼인 자녀가 있어야함
- 공공주택(일반형) 부동산 가액 2억 1550만원 이하
- 공공주택(일반형) 자동차 가액 3708만원 이하
- 공공주택(나눔형, 선택형) 총 자산가액 3억 7900만원 이하
- 공공주택은 소득기준과 자산기준 모두 충족 필수
- 소득 기준
| 구분 | 공공주택 | |
| 신생아 일반공급 | - | |
| 신생아 우선공급 | - | |
| 우선공급 | 100% 이하(맞벌이 120%) | |
| 일반공급 | 100% 초과 130%이하 (맞벌이 120%초과 140% 이하 |
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| 추첨공급 | 기혼 또는 미혼인 자녀가 있는 경우 | 140% 초과 200%이하 (맞벌이만 가능) |
| 1인가구 | 140% 초과 200%이하 (맞벌이만 가능) |
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신혼부부 특별공급
민간분양, 국민주택, 공공분양 공통 자격 요건
- 무주택세대 구성원
- 혼인기간 만 7년 이내
- 혼인기간 동안 무주택
1. 2018년 12월 10일 이전 (공공 2018년 18일)에 주택 처분 완료
2. 공고일 기준 무주택 기간이 2년 이상 경과
- 예비 신혼부부
- 한부모 가족 지원 가능
- 청약통장 가입기간 6개월, 최소 6회 이상 납입
- 부동산 가액 3억 3100만원 이하
- 자산 기준 또는 소득기준 충족
- 청약 통장 가입기간 6개월 이상
- 지역별, 면적별 예치금 충족
- 자산 기준 또는 소득기준 충족 (2조건 중 1충족)
| 구분 | 민간분양, 국민주택 |
| 신생아 우선공급 | 100% 이하 (맞벌이 120% 이하) |
| 신생아 일반공급 | 100% 초과 140%이하 (맞벌이 120% 초과 160% 이하) |
| 우선공급 | 100% 이하 (맞벌이 120% 이하) |
| 일반공급 | 100% 초과 140% 이하 (맞벌이는 120% 초과 160% 이하) |
| 추첨공급 | -140% 초과하나, 자산 기준 충족 -자신 기준 초과하나, 140% 충족 |
- 청약통장 가입기간 6개월, 최소 6회 이상 납입
- 소득기준
| 구분 | 공공주택(일반형) | 공공주택(나눔형) |
| 우선공급 | 100% 이하 (맞벌이 120% 이하) |
130% 이하 (맞벌이 140% 이하) |
| 일반공급 | 100% 초과 130% 이하 (맞벌이 120% 초과 140% 이하) |
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| 추첨공급 | 140% 초과 200% 이하 (맞벌이만 가능) |
140% 초과 200% 이하 (맞벌이만 가능) |
다자녀 특별공급
민간분양, 국민주택, 공공분양 공통 자격 요건
- 미성년 자녀를 2명 이상 둔 다자녀 무주택세대 구성원
- 태아, 입양자녀 모두 자녀 수에 합산
- 전년도 도시근로자 월평균 소득의 120% 이하
- 전년도 도시근로자 월평균 소득의 120%이하
- 부동산가액 2억 1550만원 이하, 차량가액 3683만원 이하
노부모 부양 특별공급
민간분양, 국민주택, 공공분양 공통 자격 요건
- 만 65세 이상 직계존손(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속 부양하고 있는 무주택 세대주
- 신청자의 부모가 같은 주민등록표등본에 등재되어 있어야 함
- 일반공급 1순위 조건 충족
- 국민주택 중 일부 소득기준 120% 이하
- 공공주택(일반형) 부동산 가액 2억 1550만원 이하이면서 자동차 가액 3708만원 이하
- 공공주택(나눔형, 선택형) 총자산 가액 3억 7900만원 이하
- 공공주택(일반형, 선택형) 소득기준 120% 이하(맞벌이 200%이하)
신생아 특별공급
2024년 3월 25일부터 공공분양(일반형)과 공공분양(나눔형)에 신설되었습니다.
점수 구성 (만점 10점)
- 월평균 소득 80% 이하(맞벌이 100%) 1점
- 미성년 자녀수 3명 이상 3점
- 해당지역 거주기간 3년 이상 3점
- 청약통장 납입 횟수 24회 3점
기관추천 특별공급
국가유공자 또는 그 유족, 5·18민주유공자 또는 그 유족, 특수임무수행자 또는 그 유족, 장애인(장애인등록증 교부된 자), 이주대책자 등 기관에서 추천하는 자격을 충족하는 자에게 특별 공급하는 제도입니다.
일반공급(1순위, 2순위)
특별공급에 해당하지 않는 일반 청약자들은 일반공급 대상자입니다. 일반공급은 지역에 따라, 주택의 종류, 청약통장 조건에 따라 1순위와 2순위로 분류됩니다.
일반공급 1순위 조건
민간분양, 국민주택, 공공분양 조건
- 만 19세 이상
- 무주택 세대주 또는 세대원
- 해당 지역 또는 인근 지역 거주
민간분양 조건
- 청약통장
| 구분 | 서울, 부산 | 기타 광역시 | 그 외 |
| 85㎡ 이하 | 300만원 이상 | 250만원 이상 | 200만원 이상 |
| 102㎡ 이하 | 600만원 이상 | 400만원 이상 | 300만원 이상 |
| 135㎡ 이하 | 1000만원 이상 | 700만원 이상 | 400만원 이상 |
| 모든 면적 | 1500만원 이상 | 1000만원 이상 | 500만원 이상 |
국민주택 조건
- 청약통장 : 저축액 600만원 이상
| 지역구분 | 가입기간, 납입횟수 |
| 투기과열 및 청약과열 지구 | 2년, 24회 이상 |
| 수도권 | 1년, 12회 이상 |
| 비수도권 | 6개월, 6회 이상 |
| 위축지역 | 1개월, 1회 이상 |
일반공급 2순위 조건
일반공급 2순위는 1순위 조건을 충족하지 못한 대상으로 청약통장 가입기간 1년 미만이 해당되며 당해 지역 또는 인근 지역 외 거주자는 2순위가 됩니다.
무순위/잔여세대(미분양, 취소 후 재공급 등)
무순위의 경우 순위가 없는 청약으로 조건이 없는 청약입니다. 청약통장, 가점 모두 필요 없이 추첨제로만 진행되어 유주택자도 참여가 가능합니다. (단, 공공분양의 경우 유주택자 불가)
당첨 및 계약
청약의 당첨은 특별공급, 일반공급 1순위, 일반공급 2순위, 무순위/잔여세대 순으로 진행됩니다. 청약에 당첨된다면 입주자 모집공고에 공시된 계약금(보통 10~20%)을 정해진 기간 내 지급하여 계약을 체결합니다.
입주하기
입주 전 계약금을 제외한 중도금과 잔금을 정해진 기간 내 지급하게 되는데요, 보통 중도금(60%수준)의 경우 시행사, 시공사와 연결된 은행을 통해 집단 대출로 지급하고 잔금(20%수준)을 지급할 때 이자 후불제를 통해 지급하게 됩니다. (분양에 자신이 없는 물건의 경우 중도금 무이자를 제시하는 경우도 있습니다.)
최종 잔금 납부 전, 사전점검을 실시하고 입주일을 지정하게 됩니다. 입주일까지 지정되었다면 잔금(분양금 납부, 관리비 예치금 납부) 납부를 완료하면 입주증과 키를 받게 됩니다. 최근에는 정부에서 출산율 저하로 인해 신생아 특례대출과 같이 유리한 금리로 대출을 받을 수 있는 제도가 있으니 모집공고일로부터 2년 이내 임신 또는 출산 가구의 경우 혜택을 받는 것이 좋습니다.
입주 후에는 소유권 이전등기 신청(집단등기, 개별등기), 취득세 신고 및 납부를 진행하면 아파트 청약 절차가 완료됩니다.
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