아파트 매매 계약은 큰 목돈이 움직이는 만큼 더욱 주의를 해야 합니다. 아파트 매매를 고려하고 있다면 기본적인 아파트 매매 계약 절차부터 어떤 부분을 주의해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.
아파트 매매 계약 절차
매물 알아보기
아파트 매매를 진행하기 위해서는 가장 먼저 원하는 지역을 설정해야 합니다. 투자를 위한 목적이 아닌 실거주를 위한 매매를 하는 경우에는 직장과의 통근 거리, 주거 환경, 학교 및 교육 환경 등을 고려해서 선정해야 합니다. 네이버 부동산 또는 호갱노노와 같은 어플리케이션을 활용하여 사전에 매물의 거래 가격을 확인해야 합니다. 다만, 허위 매물이 있을 수 있기 때문에 참고용으로 활용하고 직접 임장을 다니는 것이 좋으며 공인중개사에게 전화를 통해 사전에 방문 예약을 하는 것이 매물을 알아볼 때 도움이 됩니다.
계약금 입금
원하는 지역에 조건이 맞는 매물이 있다면 계약을 진행하게 됩니다. 계약 진행에 앞서 가계약을 우선 진행할 수 있는데 가계약의 경우 해당 매물의 계약권을 먼저 취득하는 것으로 다른 사람이 계약을 하기 전에 가계약금을 입금하여 매물을 잡아두는 것입니다. 가계약은 생략이 가능하며 통상적으로 매매가의 1% 정도이지만 정해진 요율은 없기 때문에 중개인이나 집주인과 협의 후 적정 금액을 지불하면 됩니다.
본계약은 계약금을 지불하면서 진행이 되는데 통상적으로 매매가의 10%를 지불하게 됩니다. 만약 가계약을 진행했다면 가계약금을 포함하여 지불하면 됩니다.
중도금 입금(생략 가능)
중도금 단계는 생략이 가능하나 거래의 확실성을 위해 매도자가 요구하는 경우가 있습니다. 매수인의 경우 대출을 받거나 기존의 부동산을 매도하는 동시에 매수하는 경우 실거래 자금 조달의 어려움이 있을 수 있기 때문에 중도금 단계를 생략하는 것이 유리할 수 있습니다. 중도금까지 납입을 진행한 상태에서는 매매 계약을 일방에 의해 파기할 수 없으니 주의해서 거래를 진행해야 합니다.
중도금은 통상적으로 매매가의 50%이나 정해진 요율이 없기 때문에 중개인이나 집주인과 협의가 가능합니다.
잔금 입금과 소유권 이전 등기
잔금은 계약금과 중도금을 제외한 나머지 금액을 입금하게 됩니다. 잔금을 납입한 일자를 기준으로 소유권이 이전 등기와 근저당권을 설정할 경우 법무사를 통해 진행하게 됩니다.
주택을 거래했을 경우 등기소에 신고(등기)를 진행하는 행위로 신고가 진행되어야 부동산의 소유권이 이전 되었음이 인정됩니다.
소유권 이전 등기를 하는 과정에서 법무사는 매수인의 취득세, 국민주택채권할인액 등의 세금을 대신 납부해 주기 대문에 해당 금액을 합산한 수수료를 법무사에게 지불하게 됩니다.
공인중개사는 잔금일까지 사용한 관리비를 관리 사무소에서 별도로 확인하여 매수자에게 지급하게 되고 매수인은 공인 중개사에게 중개 수수료를 지불하게 됩니다.
공인중개사는 중개수수료를 수입으로 하는 직업이기 때문에 거래가 활발한 부동산일 수록 중개수수료 협의가 수월합니다.
거래 신고
부동산 거래 신고는 공인중개사가 부동산 거래 관리 시스템에 신고를 하게 됩니다. 최종적으로 거래 신고가 잘 되었는지 확인하여 잘못 신고된 부분이 없는지 확인하는 것이 좋으며 허위 계약 신고를 하거나 거짓 신고를 한다면 매도인과 매수인 모두 과태료가 부과됩니다.
아파트 매매계약 주의사항
매물 확인 시 중개대상물 확인 설명서 확인하기
매물을 확인할 때 기본적으로 매물의 보일러, 도배, 찍힘, 자국 등을 확인하는 것은 당연한 것이며 융자가 얼마나 남아 있는지, 세입자가 있는지 등 반드시 체크 해야 합니다. 문제가 있는 부분은 중개대상물 확인 설명서에 하자로 명시가 되어 있어야 법적으로 보호를 받을 수 있습니다.
세액 공제 확인하기
취득세 영수증, 공인중개사 비용, 법무사 보수료 등은 추후 부동산 매도 시 양도세 과세표준에서 공제할 수 있어 각종 비용 영수증은 챙겨두는 것이 좋습니다. 공인중개사 비용의 경우는 현금 영수증을 발급 받아야 합니다.
매매 계약에 관한 부분 확인하기
- 매매 계약 해지와 관련된 사항
- 거래 도중 매매 가격의 상승으로 인한 계약 해지 시 매도인은 계약금의 2배를 배상해야 합니다.
- 매수인의 사정으로 계약 해지 시 매수인은 계약금을 돌려 받지 못합니다.
- 계약금 이후 중도금 또는 잔금을 지불한 경우 계약 해지가 불가능합니다.
매수인이 매도인에게 중도금(중도금을 생략한 경우에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해지 할 수 있다.
- 매매 계약은 매수인이 매도인에게 계약금의 일부만 전달한 경우(가계약금의 지불)에도 매매 계약은 유지됩니다.
등기부등본 확인하기
모든 부동산 거래 시 가장 기본적으로 확인해야 하는 자료는 등기부등본입니다. 등기부등본 확인 시에는 다음과 같은 사항을 확인하면 됩니다.
- 등기부등본 발행일자가 오늘인지 확인
- 계약하려는 매물의 주소와 등기부등본 상의 주소가 일치하는지 확인
- 계약 당일 발행된 등기부등본의 부동산의 소유주가 계약 상대방과 동일한지 확인
매매 계약서 작성 시 특약 사항
매수인의 사정으로 인하여 대출이 불가한 경우가 있는데 다음과 같은 특약 사항을 넣으면 계약금을 돌려 받을 수 있습니다.
아파트 매매 계약은 큰 목돈이 움직이는 거래인 만큼 신중하게 거래하는 것이 좋습니다. 아파트 매매 절차 및 주의사항에 대해 꼼꼼히 체크하여 피해를 보는 경우가 없도록 준비를 하는 것이 좋습니다.
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