주택 노후화 재건축에 대한 내용을 담은 1기 신도시 특별법이 국회 본회의를 통과하면서 2024년 4월 대통령 공포 절차를 거쳐 시행될 예정으로 특별법은 용적률을 최대 500%까지 높일 수 있는 법안 등 호재가 되는 내용이 있습니다.
1기 신도시 특별법이란?
1기 신도시 특별법의 정식 명칭은 노후계획도시 특별법으로 1990년대 아파트 열풍으로 계획된 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본을 중심으로 형성된 1기 신도시들의 노후화로 인해 일정한 기준을 충족한다면 용적률을 높여 사업성을 부과하여 재건축을 추진하는 법안입니다.
노후계획도시 특별법은 1기 신도시 뿐만 아니라 택지 조성 사업을 마친 뒤 20년이 넘은 면적 100만㎡ 이상 택지로 규정하여 1기 신도시를 포함한 전국 51곳, 주택 103만 가구가 대상지로 선정될 예정입니다.
1기 신도시 특별법 주요 내용
노후계획도시 특별법의 주요 지역에는 서울 상계, 중계, 목동, 개포, 경기 고양, 화정, 수원 영통, 인천 연수, 부산 해운대 등 이 있습니다. 1기 신도시와 함께 주요 지역들은 아래와 같은 특별법의 주요 내용에 법안이 적용됩니다.
1기 신도시 특별법 용적률
용적률은 재건축 사업의 핵심이 되는 부분으로 주요하게 생각할 수 있습니다. 용적률을 높인다면 대지 면적 대비 건축 연면적이 넓어져 아파트가 고층으로 올라갈 수 있게 됩니다.
[연면적(건물 바닥의 합계)] / 대지 면적]*100
용적률이 높아지면 재건축 시 아파트의 층 수가 늘어나고 이는 곧 분양을 할 수 있는 세대 수가 늘어나 수익성이 개선되는 효과를 가져올 수 있습니다. 현재 '3종 일반 주거 지역'의 용적률 제한은 300%이고 1기 신도시 평균 용적률은 170 ~ 226%입니다.
1기 신도시 특별법(노후계획도시 특별법)은 기존 용적률에서 역세권 등에는 최대 500%까지 기준을 완화해 재건축 사업의 수익성을 개선하여 주거 안정성을 확보하는데 뜻이 있습니다.
안전 진단 면제 및 완화
안전 진단은 건축물의 구조 안정성, 거주 환경(주자창, 층간소음) 등을 평가하는 기준을 말하는데 안전 진단은 A ~ E 등급까지 5가지 단계가 있습니다.
- A~C 등급 (55점 초과) : 유지 보수의 등급으로 재건축 불가
- D 등급 (30점 초과 55점 이하) : 조건부 재건축 등급으로 공공기관의 적정성 검토 진행 후 재건축 여부 판단
- E 등급 (30점 이하) : 재건축 진행 등급
리모델링 시 세대 수 증가 허용
리모델링 사업을 진행할 경우 세대 수 상한 기준을 완화하여 수익성을 부여하는 법안으로 기존에서 140% 완화하게 됩니다. 세대 수가 늘어난다면 일반 분양 물량이 늘어 수익성이 개선되는 법안입니다.
입지 규제 최소 구역 지정
주거, 상업, 업무 등 복합 지역으로 개발 가능하며, 용도 지역 등에 따른 입지 규제를 최소화 한다는 내용입니다. 규제가 완화 되면 2종에서 준주거 또는 3종으로 종 상향이 가능하여 용적률이 완화되는 효과가 있습니다.
통합 심의 절차 적용
각종 사업 시행의 속도를 위해 각종 인·허가 통합 심의를 통하여 사업 절차를 단축합니다.
기본 방침(국토부) → 기본 계획(지자체) → 특별 정비 구역 설정 → 재건축, 도시개발 사업 등 각종 사업 시행
통합 개발을 위해 단일 사업 시행자와 총괄 사업 관리자 제도를 도입하고 지자체 주도로 이주 대책을 추진합니다. 정부는 기본 방침을 통해 이주 대책을 지원하는 추진 체계를 갖추고 있습니다.
1기 신도시 특별법 지역
1기 신도시 특별법(노후계획도시 특별법)의 지역은 아래와 같습니다.
- 서울 : 개포, 신내, 고덕, 상계, 중계, 목동, 수서, 중계2
- 경기 : 성남 분당, 고양 일산, 안양 평촌, 군포 산본, 부천 중동, 안양 포일, 광명 철산, 광명 하안, 고양 화정, 수원 영통, 고양 능곡
- 인천 : 구월, 계산
- 강원 : 원주 구곡, 원주 단관, 강릉 교동2
- 경남 : 김해 장유, 김해 내외, 김해 북부
- 광주 : 광주 상무1, 광주 하남, 광주 문흥, 광주 일곡, 광주 풍암
- 대구 : 칠곡, 성서, 칠곡2
- 대전 : 노은, 둔산, 둔산2, 송촌
- 부산 : 해운대 1·2, 화명2
- 울산 : 화봉
- 전남 : 여수 문수여서, 목포 하당
- 전북 : 전주 아중
- 제주 : 제주 일도
- 충북 : 청주 용암, 청주 용암2
1기 신도시 특별법과 공공기여
1기 신도시 특별법 용적률 완화, 안전 진단 기준 면제 등과 같은 수익성 개선, 통합 심의 절차 등의 법안을 시행하여 재건축의 사업성을 높여주지만 특혜를 받은 만큼 환수 비율을 높여 공공 사업 기반 시설(주택, 도로, 상하수도)에 활용됩니다. 공공기여가 많아지면 자연스럽게 사업성이 떨어지기 때문에 재건축 진행시 거주자들의 분담금이 높아질 수 있는 문제점을 가지고 있습니다.
결론적으로 1기 신도시 특별법 용적률과 안전 진단 면제 및 완화를 통해 수익성을 부여하여 재건축을 통해 주거 환경을 개선하겠다는 법안입니다. 공공기여와 이주 대책에 대한 문제가 아직 남아 있어 실제 사업이 시작되는지 여부는 지속적으로 지켜보는 것이 좋습니다.
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