전세 계약 후 2년의 시간이 지났다면 새로운 매물을 찾거나 전세재계약을 고려하는 상황이 오게 되는데 현재 거주하는 매물에서 전세재계약을 결심했다면 임대차 3법과 묵시적 갱신으로 임차인에게 유리한 계약을 체결할 수 있습니다.
임대차 3법이란 무엇인가요?
계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제의 3법의 주택임대차보호법 및 부동산거래신고 법으로 임차인의 주거 안정성을 높이는 것을 목적으로 하는 법안입니다.
전세재계약을 생각하고 있는 세입자라면 반드시 알아두고 활용한다면 유리한 상황을 이끌어 낼 수 있습니다.
전세재계약 절차
전세재계약 여부 확인 → 전세금 협의 → 재계약서 작성 → 확정일자
전세재계약을 진행한다면 위와 같은 절차에 따라 협의를 진행하여 계약을 진행하게 됩니다. 하지만 임대차 3법의 묵시적 갱신을 활용한다면 현재와 동일한 조건으로 전세계약을 최대 2년간 연장할 수 있습니다.
임대차 3법의 묵시적 갱신이란?
묵시적 갱신이란 전세 계약이 만료되기 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 재계약 여부를 논하지 않는 경우에는 동일한 조건으로 임대차 계약이 자동으로 2년 연장되는 것을 의미합니다.
임대차보호법 제6조 묵시적 계약의 갱신
제 6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제 1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제 1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
묵시적 계약 갱신을 진행한 경우, 임차인의 사정으로 계약기간 보다 먼저 집을 나가게 될 경우, 집주인은 3개월 뒤 보증금을 반환해주어야 합니다.
묵시적 계약 갱신은 현재 전세 계약 조건을 동일하게 유지하여 임차인에게 유리하게 작용할 수 있는 부분도 있지만 중요한 큰 장점은 갱신권을 사용 후 임차인의 상황에 맞춰 집주인에게 3개월 전 통보 후 이사를 바로 나갈 수 있는 부분입니다.
주택임대차보호법에 따라 집주인은 실거주 등 일정 조건에 해당하는 사항이 없으면 계약 갱신을 거절할 수 없는 임차인에게 유리한 법입니다.
묵시적 갱신을 활용하지 못한 경우에는 어떻게 대처를 하나요?
전세계약 연장 청구권을 활용하여 전세 연장을 통보할 수 있습니다. 전세 계약 만기 후 1회에 한해 2년 계약 연장 할 수 있으며 임대차 3법에 따라 전세 보증금은 5%이내에서 상향 가능합니다.
주택임대차보호법
제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조(계약의 갱신)에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
② 임차인은 제 1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제 7조의 범위에서 증감할 수 있다.
① 제6조(계약의 갱신)에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
② 임차인은 제 1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제 7조의 범위에서 증감할 수 있다.
임대인의 계약갱신청구을 거절할 수 있는 경우 (주택임대차보호법 제6조의 31항)
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우
- 임차인이 거짓 그밖의 부정한 방법으로 당해 임대목적물을 임차한 경우
- 임대인과 임차인이 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 계약갱신청구에 대한 거절의 대가로 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인이 일정한 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 임대인 또는 임대인의 직계존속, 직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(임대인 실거주 목적)
- 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
전세재계약을 고려하고 있는 상황이라면 임대차 3법과 묵시적 갱신을 활용하여 임차인(세입자)에게 유리한 계약을 이끌어 낼 수 있습니다.
0 댓글